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凯恩斯 2007-12-30 22:17:33 房地产行业还有投资机会吗?[转载]

发表日期:2007-12-31 摄影器材: 点击数: 投票数:

最近看了王石先生的一篇博文,是分析房地产市场未来的走向的,他认为只要中国城市化进程不结束,房地产行业仍然是朝阳产业,在相当长一段时间内,中国住房市场有望持续繁荣。


 


全文如下:


 


中国目前处在一个特殊的发展阶段,历史经验表明,对于处在经济起步和高速现代化、城市化过程中的日本所经历的房地产长期景气值得借鉴。


 


从日本上世纪后半叶的的住房市场表现可以看出,从50年代中期到90年代初,尽管市场增长速度存在波动,但整体向上的趋势从未发生改变,日本地价从1955年到1992年持续上涨37年,仅1975年出现小幅下挫。


 


中国房地产市场目前正处于高速经济发展和城市化的背景下,与日本在上世纪60年代相似。中国目前的城市化率仅有43%左右,未来至少还有20%的提升空间,由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超过6000万户。此外,中国处于以劳动适龄人口为主的时期,目前抚养负担比重约40%,低于日本在上世纪达到的最低水平。这一人口红利至少可以延续到2020年后,在年轻人口不断迁入的沿海城市则可以延续更为长久。因此,可以预见的是,在相当长一段时间内,中国住房市场有望持续繁荣。


 


从供求关系上看,未来商品住宅供应量难以满足居民需要。从新增土地供应角度看,2006年大部分城市都未能完成供地计划,而随着城市拆迁的难度不断上升,未来土地供应的能力更加不容乐观。而从存量土地利用角度看,2004-2006年期间,存量土地处于较快的消化状态,这与开发企业充分运用预售款的融资功能、提高了自有资金的运用效率有很大关系;而随着预售融资功能的不断弱化,未来存量土地的利用能力将遭遇严峻挑战。测算表明,如果全国均采用竣工前对预售款进行全面监管的制度,房屋的供应能力将下降30%左右。在这一背景下,市场未来的主要矛盾仍是供应不足,并不存在重大调整风险。


 


从政策调控角度看,未来商品住房市场的制度环境将更加明晰、稳定。2007年8月,国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文),将解决城市低收入家庭的住房问题确定为调控政策的主要目标。24号文是我国未来住房政策的纲领性文件,进一步明确了市场和政府在住房问题中各自的定位和职能。房地产市场有望获得一个更为稳定、健康的发展环境


 


综上所述,未来相当长一段时间内,中国房地产市场尤其住房市场,仍处在显著的向上趋势中。


 


考虑到中国的城市化进程和沿海一线城市房价已经高高在上,而二线城市的房地产价格泡末并不大,所以可以重点关注二线城市的房地产上市公司比如武汉城市圈的地产龙头。


 


 


 


 


 


 



 

关键词:股市

作者:屏山

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