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社区商铺投资攻略[转载]

发表日期:2008-05-20 摄影器材: 点击数: 投票数:
近来,广州的小区商铺如雨后春笋般涌现,稳定的客源和相对低廉的价格使其受到了众多商铺投资者的青睐。陈先生较早地注意到小区商铺的投资形式,进行了把远见变成利润的尝试:1999年买下洛溪新城某小区临街商铺,以高价出租,实现了资本的增值。曾先生则抱着试一试的心态,购买了所在小区裙楼二层的一间四万多元的小商铺,目前还在为要自己交管理费而愁眉不展。

  其实,商铺投资是很讲究技巧的 ,理性的眼光和思想是成功的不二法则。

  事例一:好商铺是高息提款机

  陈先生39岁,在五羊新城租了一间商铺做服装生意,太太是医生,收入比较稳定,满足儿子上学的费用和家庭的日常开支外还有盈余。陈先生对商铺潜在价值的敏感,来源于从事多年的服装店生意,他明白铺位的地段、人流、门面大小等直接影响了经营的好坏,因此在投资时候,林先生从日后经营的角度多了一份理性和细致。

  1999年洛溪某小区商铺发售,由于数量不多,发展商没有进行大的宣传推广,恰好陈先生去洛溪新城看朋友,无意间看见了挂在墙上的横幅。进去一了解,原来是小区大门两边的临街商铺,价钱也比较适中,最便宜的6300多元/平方米,最贵的7500元/平方米。其中一间在小区出入口的拐角处,可以开两个门,面积49平方米,总价36.75万元。陈先生经过多年的积累,有40万元存在银行,除了保证服装店的流动资金,还有25万元可以用于投资。经过一番考虑,陈先生还是果断地买下了这套49平方米商铺,他采用银行按揭的付款方式,首付款18.75万元,剩下的五成分五年付清,贷款总额18万元,月供款3482元。

  两个月后他把商铺租给一家品牌服装公司做门面,头两年租金为5000元/月,第三年视洋服公司经营情况和当地的商铺行情再确定租金递增多少。减去月供款额,每月纯利润1500余元,这样在头两年陈先生的获利为3.6万元。到了2001年,洛溪新城的配套设施已经发展到相当成熟,特别是在地铁三号线确定和超级市场的带动下,洛溪商铺的租金呈飞跃式上涨,目前已经达到5775余元/月,每个月获纯利2500多元。以现有租金回报和递增率计算,陈先生完全可以在8年内收回成本,其租金回报率达到12.5%左右,大大高于银行存款利率。

  陈先生对于自己的眼光十分得意,商铺投资尽管投入较大,但风险比起投资股票要小,回报率不仅高而且趋于稳定。难怪有人说一间好商铺就是高息提款机,再加上洛溪新城的商铺使用年限达到70年,真正可以实现一铺养三代的愿望。

  精明投资策略全接触

  精明投资策略一:远见创造利润

  投资商铺就是投资未来,只要住宅小区有一定的规模,就可以大胆地买铺,越早买就越有升值空间。陈先生买铺的时候百佳超级市场还处于耳闻阶段,但陈先生敏锐地感到,在洛溪这个二十多万人聚居的地方,仅有一个洛溪新城市场是不够的,超级市场的进驻是迟早的事情,而大型超市的进驻,必将带旺周边的小型商铺。另外商铺的投资是一个长期的过程,它不会由于房龄长而降低其投资价值,相反,好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟而不断升值。

  精明投资策略二:注重考察市政规划

  市政规划最能说明城市未来的发展趋势,进而推断出该区域未来的发展潜力。当番禺撤市设区,以及广州的“山、水、田、海”发展趋势和“南拓”战略刚刚在媒体上公布,陈先生就已经敏锐地把目光瞄准洛溪新城的商铺时,随着广州市中心居住区南移和地铁三号线进番禺的消息发布后,更多的投资者关注洛溪的商铺的时候,陈先生已经在坐享其利了。

  精明投资策略三:财富稳健成长的增值之道

  陈先生在估算好年投资回报率在10%左右的可接受范围内,采用了先用较低的价格吸引商家进场经营,而后逐年提高商铺租金的“低开高走策略”。如果首期租金太高,就很难招到有实力的商家;如果年递增率太高(在洛溪8%、10%都很普遍),也不能长久地留住租客。

  精明投资策略四:细分小区商铺的市场状况

  即使是住宅小区的商铺,也可以进一步细分。陈先生选择了兼有街铺和小区商铺优点的临街铺位投资,既可以为小区的业主服务,又可以吸引过往人流。好的临街商铺风险相对较低,流动性高,盈利能力强,更有无限商机。

  精明投资策略五:多为经营户着想

  应该在尽可能的情况下为您的经营户创造便利,在商铺的选择上也要注意选择那些符合其经营特点的单位。陈先生在购买时就已经决定招租服装品牌了,实在招不到就自己来开服装店。他选择了可开两个门的拐角位的商铺,相当于使门面扩大了一倍,更有利于全方位地展示服装。

  事例二:买了一台“老虎机”

  曾先生在一家广告公司做设计主管,两年前结婚后在黄埔某小区买了一套18万元的三房两厅。装修入住之后手里还有闲钱,就花了6万多元购买了所在小区裙楼二层的一间小商铺,面积15平方米,单价4000元/平方米。裙楼的首层是肉菜市场,该小区和附近的居民都来此购买,

人流比较旺盛。裙楼两面临街,另两面有通道进入小区(非业主不能入内),隔着一条市政公路与一大型超级市场对望,由一楼到二楼有两个十分宽敞的石阶梯可供上下。曾先生购买时二楼已有数家小饰品店、玩具店和音像店,但经营情况不容乐观。

  曾先生在买入商铺后,便开始了积极的招租。还专门制作了宣传的海报、小告示等。有不少过来参观、洽谈的租客,都因以二楼人流少、门面窄(2.6米宽)而放弃,曾先生把租金从七百元调到六百,但还是应者寥寥。

  于是曾先生回老家把爸妈接过来,开了一家音像店,装修和进货花了近2万元,但在一次大检查时因证件不齐而被勒令关门。经过一番折腾,现在曾先生萌生了转让的念头,但周边商铺价格普遍大不如前,即使能顺利出手,也是大跌价。望铺兴叹的曾先生还得每个月按时去交5元/平方米的物业管理费。

  投资教训剖析

  投资过于冲动

  投资商铺万万不可凭一时冲动,要有正确的投资观点。不要因为价格便宜或受到销售人员的鼓惑而匆匆落定。曾先生工作很紧张,平常根本没有投资商铺的常识,购买商铺是一种比较感性的行为。裙楼商铺本来就已经受到人流的制约,更何况是二楼,谁会愿意为了买一些非生活必需品而爬楼梯啊。

  没有考察竞争状况

  “别人赚钱我也一定赚钱”是曾先生抱有的观点,然而在市场充分竞争的情况下,总有人赚钱,有人亏本。无论您是准备自己经营,还是租赁,都要慎重观察市场饱和度、竞争激烈程度,通过商铺供应量及出租率等数据,就可以判断投资市场是否出现了或将会出现供求不平衡。

  心理准备不足

  曾先生摇摆于出租、转手、自己经营之间,在招租不成之后,立即想到转手,即使是小亏一笔都在所不惜。而真正要低价转让时又犹豫不决,各种短暂的尝试浪费了不少时间和机会。同时没有足够的资金基础和前期守业的打算,在储备资金不足的情况下依然选择一次性付款,也没有守得云开见月明的心理准备。

  小区商铺的投资攻守细则

  看人流——小区商铺的服务对象既可以是小区固定的客户群,也可以是小区外的城市居民,服务受众面较广,特别是临街铺位,依靠交通和来往的人流、车流的独特优势,备受投资者追捧。随着入住率的提高,广州市郊外的大盘一般都拥有稳定的客户群。

  看周边商业网点——大部分小区商铺的主旨还是在于为本小区的业主提供日常生活必需品,周边的商业网点越稀缺,越能显示出小区商铺的价值。

  看开发商——开发商是否善于商铺的经营,对商户的经营类别有无必要的规划和控制,即如果开发商对商铺的功能分布和用途没有很好的规划,投资者的风险必然加大,因此投资价值也就相对较低。小区开发商的经营理念越强,开发策略越成熟,小区商铺的投资价值才会越高。

  看产品——商铺的地段、人流、门面、进深等都直接影响了经营状况,一般来说,门面越宽,进深适中,商铺前面有休闲广场,越能吸引人气。带小阁楼的商铺便于收藏货物或睡人,更能受到经营者的垂青。

  看前景——目前广州有许多小区都不在老城区,新区的商铺必定面临一个从淡到旺的过程与风险;小区的入住户数和常住人口越多,小区越成熟,才越具有投资价值和经营回报,商铺的投资价值才会越高。

  小区商铺的投资建议

  做好成本估算和效益分析

  不论钱多钱少,都要为每一次投资做出详细的成本估算与损益表。通过加权系数法,把周边竞争对手和自己想购买的商铺在地段、人流、门面、面积大小、升值潜力等方面的优劣势一一列出来,并分别进行评分,最后得出一个单价,通过与发展商的价格的对比估算投资的效益。

  只买对的,不买便宜的

  在小区商铺投资,“勿以价廉而买之,勿以价昂而不买”。如果供小于求,则未来商铺售价及租金都会上涨;如果供大于求,则商铺可能无法顺利出租,导致投资失败。但是有时商铺的价格并不能反映该区商铺供应量是否不足或过量。价格上涨有可能是因为周边商业环境较好。有业内投资咨询公司的顾问指出,在投资过热的小区,商铺售价与租金之间的关系,必然会经历一个“喇叭口”阶段,即售价不断走高,而租金相对涨幅较小甚至下跌。

  看清形势,把握热点

  就是要把握宏观经济形势,选择最佳入市时机。如果在市场已炒得热火朝天的时候购买,吃在一口天价上,那将要挨长期“套牢”之苦。另外,在选择投资时,尽可能多了解政府的规划,特别是地铁、城市轻轨的发展布局与动工时间。交通方便的商铺,升值潜力是最大的。

  做足功课,考察市场

  在平时,需要长期考察市场,对市场进行总结。很多人只是看了广告而产生了投资的一时冲动,对市场几乎不了解。“知己知彼,百战不殆”的道理世人皆知,切记一定要克制冲动,多做比较,从发展商信誉、建筑产品质量、未来升值潜力、区域行情价位等方面做一个综合评判。

  灵活运用付款方式

  学会灵活运用付款方式,尽量减少首付款,延缓缴付日期,等同于用一笔小资金控制了一个商铺。如果赶上商铺价格飙升,资金杠杆原理的作用就会显现出来。投资置业要注意考虑区域的租金行情,如果租金价位高于银行按揭还款额,通过以租养铺的方式,也是一种很稳定的投资。

  做好商铺密度预测

  有专家指出,从经济发展的规律来看,商铺总面积与人口密度的合理比例应是1平方米/人。小区商铺开发要与小区入住的人口成正比,有的小区入住率不高,就搞起了几条商业街,明显地过量,更谈不上投资受益了。

关键词:社区商铺

作者:伯纳乌

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