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广州商业地产分析报告-研究报告-调查报告之七芳村[转载]

发表日期:2008-05-20 摄影器材: 点击数: 投票数:

芳村区商铺市场分析

芳村区位于广州市西南,临近南海、顺德,是广州市西南出口,长期以来,芳村作为居住区的概念非常模糊,在人们的心目中,芳村一直是工业及农业区,而且由于城乡结合的特点使芳村区的商业设施配套上不了档次。

近年芳村区政府对区域的功能作了重新的定位,水秀花香新城区是芳村区未来的发展蓝图,芳村将充份利用千年花乡的特点大力发展花卉业,与此同时,根据其文化底蕴促进家居精品、花鸟鱼虫市场、茶叶市场建设,由于地铁一号线、五号线、广佛地铁贯穿全区,西南出口的有利条件极利于发展物流配送业、汽车专业市场。芳村区的商业将展现独特的魅力。

()分布特征
芳村区区域面积较小,因而商业设施配套都围绕着住宅区,经过近十多年的开发建设,芳村形成一定规模的商业板块有花地湾板块、长堤板块,其中以花地湾区域为芳村区的商业中心,专业市场一般沿芳村大道及花地大道分布,物流及汽车销售专业市场则分布在广佛、广中等内、外环出入口。`

  
花地湾板块Ø  
花地湾板块位于芳村区中心地带,芳村大道、花地大道、龙溪大道、东教北路在板块内纵横交错,是芳村区重点发展的区域,地铁一号线、广佛地铁横穿其中,交通条件十分优越,而且按照芳村区城市规划计划,沿龙溪大道将发展成为观光休闲、花卉业及物流业区域。花地湾板块内已建成有几大住宅小区,如花地城广场、怡芳苑、红棉苑、乐怡居、合兴苑等,居民消费处于中、高档层次,板块内成熟临街商铺有东教北路、花蕾路、荣兴路、浣花路,东百花地湾、好又多超市、芳村商业街、芳村食街等大型商业设施及几个较大型的专业市场就座落其中,随着整体营商环境的提高,原本较为低迷的地铁沿线商铺正走出低谷。

长堤板块Ø  
长堤板块的陆居路是芳村区传统的商业街,前芳村区唯一的灯光夜市就设在此,白鹅潭酒吧风情街是板块内兴旺的专业风情饮食街,现时,陆居路以经营通讯及服装为主。近期,芳村区计划在该区域建一个国际美食城,使芳村区的美食街声名进一步远扬。板块内的芳村大道沿街商铺经过三年一中变的整治后亦焕然一新,中市农贸市场更以物美价廉吸引众多的广州人从河北到芳村消费。由于该区是芳村的老城区,商业设施较居民消费力处于中等层次。同时该区有江景资源优势,适宜发展有特色的休闲旅游商业项目,极具发展潜力。

专业市场Ø  

芳村区位于广州市西南出口,经过近几年政府大力改造区内交通后,芳村区与市区及珠三角周边城市的联系更加紧密,同时,芳村区有得天独厚的千年花乡的优势,芳村区近年大力发展花卉业、家居精品业、物流业、汽车业等专业市场,目前,花卉、花鸟鱼虫、茶叶市场已成三足鼎立的局面。南方茶叶市场是全国最大的茶叶专业市场,2001年年销售额近15亿元;位于龙溪大道的广州市花卉博览园是广州市重点发展项目,年交易额更达二十多亿元,同时也是全市农业产业经济的示范工程。

()供求特征:租赁活跃,专业市场热手
从近三年成交统计数据反映,芳村区商业铺供求表现为一、二手成交量激增,二手租赁业务活跃。

一直以来,芳村区的商用地产项目发展并不出色,商铺供应占全市份额亦非常之小,以2001~2004年上半年,一手总成交量仅占全市成交的5.14%。供求的一大特点是其租赁业务大大高于销售交易。一方面是芳村区房产开发面积少而导致商铺市场总体供应量偏少,另一方面是由历史原因造成:由于芳村区以前是农业区,农村集体用地比例较多,随着城市化地进程,一些村镇渐渐变为城区中心地带,如茶教村、花地村、白鹤洞村,这些村镇集体用地占了该区商业用地的很大部分,如越和花鸟鱼虫市场、朝阳文批市场、岭南花卉市场等,此类物业往往由村委会自建或以出租地进行市场建设,业主不能拥有永久产权,因此芳村区内虽然专业市场众多,但其一、二手产权交易却不能反映在市场份额上。

2002
~2003年,芳村区商铺建设有了巨大的飞跃,2002年与2003年一手交易分别为2.89万和2.57万平方米,对比2001年增幅近10倍。交易量的增加主要由新增裙楼商铺及消化以前积压的小区裙楼商铺交易带动,如汾水小区金兰苑、坑口金道花苑、花地城广场、怡芳苑等,一些政府机构如国、地税分局在浣花路购入大面积的裙楼用作办公场所。随着芳村区商铺建设的不断发展,其一、二手成交将会更加活跃。

()价格特征:一手降温,二手飚升
根据房管局统计数据反映,芳村区一、二手商铺价格表现迥然不同:芳村区一手商铺价格降幅较大,但二手价格保持平稳增长趋势,一手成交均价从2001年的8035/平方米降至20033997/平方米,降幅达到49.74%,而2004年有所反弹,回升至7067/平方米。一手价格的下降主要是由市场消化前期积压单位所致。另外,由于各专业市场多数是村委出地建设,经营者不能取得商铺的永久产权,造成专业市场商铺销售比例偏低,市场数据并不能完全反映商铺交投活跃程度。

租金方面,专业市场租金表现理想,但裙楼商铺租金水平普遍不高,小区内非临街商业裙楼空置率较高;一层裙楼商铺租金一般在30-200/平方米幅度,二层租金在10-25/平方米水平,市场总体表现为商铺租赁业务远比销售活跃。根据调查,现时区内商用物业成交最为活跃的是花地湾板块,一般街铺租金在80-150/平方米,长堤板块商业旺地陆居路段租金为100-250/平方米,芳村大道沿线裙楼租金保持在40-100/平方米幅度,且转手个案较少,但租金仍处于较低水平。

(
)经营特色

传统专业市场当道,市场档次上台阶。Ø  
随着近年交通、市政大环境的巨大变化及区域战略发展,芳村区专业市场打出了文化牌,重点发展人文背景及历史传承的商业项目,精品等富含文化品位的专业市场已是芳村区的主打项目,在原来市场的基础上,将经营规模扩大及提升档次。如南方茶叶市场正在建设的芳村茶叶城,经营面积可达3.2万平方米,投资近2亿元,同时一改业主无产权的局面,经营内容也涵括了茶文化的全部概念,而广州花卉博览园更是以政府牵头,圈地几千亩,组织大园艺商联合打造花卉产业,形成科研及产经销一条龙的产业链,极具芳村千年花乡特色。目前,芳村越和花鸟鱼虫市场、南方茶叶市场及花博会均执市内同类市场的牛耳,吸引四方八面的人流。家居装饰业、精品业此类文化底蕴较强的市场也进驻芳村,如金海马、集美居、朝阳文批等,使芳村区专业市场综合文体品位提升。

物流业、汽车销售产业成新兴产业Ø  
按政府规划,龙溪大道以北的6000亩地将建设成为芳村大型物流园区,沿芳村大道、花地大道则开设汽车销售专门店,如广本、日产、东风等。新兴的物流业区与传统花卉、茶叶区、家居专业市场、汽车销售业结成了相互促进的纽带,在各专业市场之间构筑批发和零售的大市场流通平台,促成专业市场资源优势的最好发挥,但由于是新兴的产业,因而尚处于起步阶段,成熟尚需时间。

社区商铺发展迟滞,冷热不均,欠缺购物商圈Ø  
相比蓬勃发展的专业市场,区内各社区商业配套则显逊色,亮点较少,且冷热不均,集中花地湾、陆居路一带,其余社区则处于零散状态。一方面是芳村区内居民消费层次较低,内需不足,另一方面是由于配套不完善造成,区内居民大多在到外区消费的习惯。因而社区商铺物业经营档次偏低,如在居住区开发时间最长的桥东小区内,只有一间岛内价超市,配套明显不足。

近期,芳村区开始对原有商业配套进行改造升级,在原有商业圈上着重发展有潜力的商业项目。2003年,芳村取消经营近10多年的陆居路灯光夜市,将传统的陆居路改造成全天候商业步行街,与长堤路的白鹅潭酒吧风情街构筑长堤板块休闲商业中心;而在芳村区的中心区---花地湾板块内,通过住宅项目的带动商业项目的发展,确立该区成为购物中心区,区内的花地城广场将成为芳村区首个地铁上盖的购物中心,2004年一月好又多进驻其中,中心效应同时带动了周边银行、中介、饮食、娱乐等配套设施的发展,同时也提升了板块内的租金水平。但在芳村区,实质意义上的购物商圈仍未能形成。

关键词:商业地产

作者:伯纳乌

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