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广州商业地产分析报告-研究报告-调查报告之八番禺[转载]

发表日期:2008-05-20 摄影器材: 点击数: 投票数:

番禺区商铺市场分析

番禺区是广州市的新区,辖南沙经济技术开发区、莲花山保税加工区及20个镇,规划中心城区263平方公里,包括市桥、石基、沙湾、钟村、大石5个镇的行政区域。

番禺区近年的房地产成交占据广州楼市的半壁江山,番禺区的商铺成交量排在广州市的第一位,在城市规划中,广州市已确定番禺为南拓的中心区,广州市新火车站选址石壁、广州市大学城落户新造……番禺区的商业前景非常看好,而番禺区高速的经济发展亦促使其商贸活动持续旺盛,从八、九十年代红火的易发广场至现在规模巨大的万博中心,再到未来计划兴建的汉溪商业中心,番禺区的商业格局已有了质的飞跃,随着华南板块住宅组团不断扩张及完善、华南板块居住人口急剧增加,对小区商业配套要求亦不断升级,区内不同区域的点状、环状及线状商圈正逐渐形成。

()分布特征
纵观目前番禺区内已形成一定规模的商业网点,区内的商业配套分布呈现较强的地域性,根据其地理位置可分为市桥板块、大石洛溪板块、华南板块。板块内的迎宾路沿线及大石现已形成大规模、高档次专业市场,市桥板块、洛溪板块及华南板块则以商业街及购物中心为主,华南板块各大楼盘均有规模较大的小区商业配套。

  
市桥板块Ø  
市桥是番禺区府所在,亦是区内商业活动最活跃的区域,其商业设施的发展经历了较长的历史,因而亦形成了各具特色的商业街及购物商场。其中大北路和繁华路是市桥最繁华的商业街,两条街上名店云集、行人如鲫,分布有一些较大的服装连锁店及大型购物中心及特色商场,如友谊中心、名店城、禺山商场、流行大本营等,大北路类似广州市的北京路,清河路、光明路、禺山大道、长堤路、平康路、环城路纵横交错,相互编织成交通黄金网络及商业黄金圈。而随着地铁三号线建设步伐的加快,地铁商圈概念商铺正逐渐形成。

洛溪大石板块Ø  
洛溪板块的商业设施随着洛溪板块大盘的不断成熟而完善,洛溪第一盘洛溪新城开发至今已有十多年的时间。洛溪板块内的大盘为数不少,如丽江花园、洛溪新城、洛涛居、华苑明珠、广州奥园等等,板块内常住人口亦以几何级数扩张,现时洛溪板块商业中心为洛溪新城临街铺,百佳、麦当劳、各式饮食店成行成市,而隔江偏安一隅的丽江花园经过近十年的酝酿,小区商业设施也有了根本性的变化。丽江花园渔人码头商业项目已全面启动,板块内大型的专业市场有沙溪商业城及大石家私城。

华南板块Ø  
华南板块创造了广州市房地产市场的奇迹,在短短的几年时间里面,南村镇的大片土地被多家地产大鳄瓜分,各具特色的超大型小区楼盘涌现在人们眼前。而在此之前,祈福新村已在钟村镇扎根下来,祈福新村的用地面积超过400公顷,规划人口13.5万,一个实质意义上的新城区已形成。但由于市政规划滞后的缘故,各小区纷纷重复建设小区配套,现时各大型小区内均有商业设施服务小区住户,如星河湾、华南新新、锦绣香江、南国奥林匹克花园。而在已出台的广州市商业设施规划中,沿地铁汉溪站附近,将建设一个大型Shoppign Mall,以满足该区域的消费需求。

专业市场Ø  
番禺区处于珠三角的前沿位置,地理位置非常优越,同时番禺区内各村、镇的可供应土地较多,地价便宜,各种有利因素造就了众多的专业市场分布其中。目前番禺正形成以家居、汽配、电子、五金为主的大型专业市场,分布在市桥、大石、迎宾路板块内。以迎宾路为龙头,现时板块内最大的招商项目为万博中心,其中家私连锁店吉盛伟邦、斯高电子专业市场已进驻万博中心。迎宾路沿线的汽车销售4S店不断涌现,伴随着该区高消费人群的进一步增加,番禺汽车市场、家居市场将会有更大的发展空间。

()供求特征:一、二手齐头并进,称甲市场
番禺区一、二手商铺持继保持强劲的势头,其交易量居全市首位,20012004年上半年,番禺一手成交量占全市比例分别为:31.07%36.44%25.73%21.89%;与此同时,番禺区的商铺二手交易已媲美一手交易量,以2003年为例,2003年该区二手交易量为12.94万平方米,比一手交易量少1.06万平方米。2001~2004年上半年三年期间,番禺二手交易占全市成交比例的35.04%

番禺区商铺供应集中在大石洛溪、市桥、华南板块。以华南板块的万博中心为例,中心总建筑面积达18万平方米,外围商业街物业已全部售出。由于番禺区的商铺价格相对较低,仅为天河区价格1/3,相当一部分投资者青睐于其可观的商业前景,因此大大刺激了该区的商用物业的投资,一些大型的成熟社区也开始出售物业,如丽江花园、洛溪新城,以上原因都促成了庞大的二手成交量。

()价格特征:平稳增长,升值潜力大
2001~2003
年,番禺区商铺的一、二手价格保持平稳态势,一手均价维持在4100~5100/平方米幅度。随着南拓的逐步实现,番禺区居住氛围的日益浓厚,2004年上半年,番禺区的一手商铺售价已达7067/平方米,同比增长58.98%,高于全市增长率18.19%。根据市场调查显示,番禺区各板块内商铺价格特征表现如下:

市桥板块Ø  
市桥商铺租金水平最高的路段为大北路及繁华路,其它依次分别为光明路、清河路、大南小区。平均租金水平为100-300/平方米,一手售价为6000~25000/平方米。

大北路及繁华路集中了大量的街铺及综合商场,饮食、服装、百货店鳞比栉次,现时大北路街铺租金达600/平方米,大北路综合商场如名店城店铺一般在2500/间;繁华路街铺租金为200-400/平方米,光明路街铺租金在80-150/平方米,清河路租金在40-120/平方米幅度,而大南小区处于旧城区,消费层次较低,租金维持在40-100/平方米。

大石洛溪板块Ø  
经过近十多年的房地产市场发展,大石洛溪板块商业气氛较浓厚,租金水平亦有了较大程度的飚升,现时洛溪新城平均租金水平为100-200/平方米,大石镇沿路街铺租金水平为30-60/平方米。

板块内以洛溪新城为中心,商铺租金为100-200/平方米,洛溪新城内裙楼商铺售价在15000-25000/平方米之间。

丽江花园街铺租金水平一般在30150/平方米,而丽江花园20023月份开始出售丽字楼的带租约商铺。价格最低为3527/平方米,最高为23181/平方米,平均价格为6607/平方米。

与洛溪一水之邻的大石镇,虽然开发时间较早,但由于前期规划未能完善,商业配套一直上不了一个档次,租金处于较低水平,现时形成以富丽路为依托的沿街商贸区,一般多为裙楼商铺,如大石家私城。该路段临街商铺租金为30-50/0

作者:伯纳乌

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