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小阳春

发表日期:2009-03-26 摄影器材: 点击数: 投票数:
春节过后,全国楼市普遍出现了成交大幅反弹的“小阳春”行情。
住房与城乡建设部全国房地产市场调研结果显示:今年前两个月,全国住房成交量同比增长6.1%。据悉,这是住房与城乡建设部所派调研组,以“微服私访”的形式在对全国30多个大中城市进行实地踩盘和调查后得出的结论。
而且,在成交量放大的同时,这些地方的房价也呈现上升态势,显得非常诡异。那么,住房成交量为何突然放大?是否意味着楼市已经结束调整,步入上升轨道?
笔者通过与十多位开发商的接触发现:此次房屋成交量回升,很大部分乃是假按揭套现的结果。
什么是假按揭?是指开发商为资金套现,将手中的存量住房以内部职工或开发商亲属的名字购买,从银行套取购房贷款。程序一般如下:开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款,开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。
显然,假按揭是一个风险转嫁过程。开发商通过假按揭,提前收回成本,变现利润,把包袱和风险悉数丢给银行,自己进退自如,完全占据主动。由于房价估值越高,假按揭从银行套取的资金越多,开发商自然倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。
这一点,可以从银行新增贷款的大幅增加中清晰地感知到。今年1月份,我国新增贷款达到了令人瞠目的1.62万亿元,同比多增8141亿元,接近今年预期新增贷款5.4万元亿的30%;今年2月份,新增贷款再超1万亿元,达到1.07万亿元。前两月新增贷款规模达到2.69万亿元,同比多增1.64万亿元,完成了今年计划“新增贷款5万亿元”的一半还多。
如此庞大的贷款资金注入到市场,为开发商套现提供了天然的便利条件。开发商既然要搞假按揭,自然房价定得越高,套取的资金量越大,这正是近来成交量回升且房价上涨的内幕所在。
如果仔细对照一下相关房屋成交的数据,就会发现一些有趣的现象:
其一,诚如北京大学房地产研究所所长陈国强所言,当前北京楼市的这种“回暖”还是局限于部分楼盘,并没有成为市场普遍现象,就是热销现象没有普遍出现。这一点,不正是假按揭的典型特征吗?只是部分假按揭严重的楼盘热。
其二,房价并没有明显回落,这意味着,在民众对房价的下跌预期依然存在的情况下,这种泡沫依然严重的房价,是很难被消费者认可并接受的。更何况房屋成交量的上升,是与房价上涨同步进行的。
显然,对于住房成交量的上升,我们不仅不能乐观,还应报以高度警惕。一旦开发商通过假按揭完成套现过程,高估值的房屋落到银行手里,银行就不得不承担种种巨大风险。
应该认识到,由于连续10多年的大规模投资,产生了大量的存量住房,而房价的过快增长,又逐渐脱离了民众的购买力,从而使得中国房地产步入了一个万分尴尬的境地:托住房价不下跌,大部分人买不起;让房价下跌,开发商与地方政府又不甘心,他们希望做到两全其美,即有成交量又能保住高房价。但现实往往与构想中的目标存在着巨大反差,在经济危机的大背景下,要做美梦,很容易陷于一场骗局之中。 (本文来源:东方早报 ) http://money.163.com/newimg/arc_icon.gif

作者:niC5

《小阳春》


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