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发表日期:2011-02-25 摄影器材: 三星 点击数: 投票数:

 “限购”调控过犹不及

 

北京楼市“按户限购”,是迄今为止最强的调控政策。以杀伤力来评估,这几乎可算是终极式的,足以刺穿最坚硬的房产泡沫。而软肋恰恰也正是这一点,泡沫破灭并不符合游戏参与者们的利益。于是,相比于限购能坚持到刺破泡沫的情形,限购的被迫退出恐怕是一个更大概率的事件。

且让我们细说从头。房价高企的根源在于短缺。短缺催生投机,投机进而加剧短缺,这是短缺与投机的内在逻辑。条件合适的时候,微小的短缺就会诱发巨大的投机狂潮。而伴生于短缺的投机市场,其规模可以远远大于原始的供求市场,这也就是俗称的泡沫。短缺伴生投机,这是典型的市场失灵,放任这种失灵,等待市场自愈的力量起作用,常常要付出巨大的代价。

以看电影为例,100个位置100个观众,票价60;100个位置101个观众,票价几何?这第101个观众的出价可能是70,也可能是80,如果还有第102个观众,他的出价就会进一步上升到100,甚至120。这就是微小的短缺可以导致价格巨大变动的含义。

不止如此。由于某些人观察或预测到可能会有第101个观众,这些人就会多买若干张票,使得第99、98、甚至第80个观众就提前进入短缺的边际。这些多买的票就是投机,多买票的投机者就叫做黄牛,他们追逐的就是因短缺而起的“租”。

推广到一般的短缺情形,若满足以下三个条件:1、标的物可转让;2、且可转让的交易费用足够低;3、资本流入没有限制;则,1、微小的短缺即会导致大幅的价格变动;2、供求缺口总是会被人为地放大、放大的程度受制于交易费用的变动和资本流入的增速、并且放大常常是自我加强的,这就是对于短缺的投机。

对于短缺的投机,常常会导致严重的后果。要平抑短缺所伴生的投机,有三类办法。一类是增加供应,这类办法常常被视为从根子上解决问题的方案,但也往往是远水解不了近渴的纸上谈兵——因为被作为投机对象的短缺常常不能短时间轻易的消失,而能轻易被消除的短缺也不可能成为被投机的对象。第二类办法是增加投机的交易成本,比如交易环节的税收、保有环节的税收、按揭费率的提高、按揭成数的增加等,都是增加投机的交易成本的办法,但这类办法往往是单边助跌式的,对于市场向上时作用迟钝,而对市场下跌时有明显的助跌放大的作用。第三类办法是对流入投机市场的资金进行直接管制,这是釜底抽薪式的办法,按户限购就是这类办法中的一种。

按户限购是如何起作用的?投机市场或泡泡是需要不断的资金流入才能得以维持的,按户限购起作用的机理就是限制了最有资金实力的人群的资金流入,从而迅速而显著地减少了投机市场的资金流入,进而影响资产的边际回报率,随着边际回报率的走低和资金流入增速的减缓,投机者的做多预期发生改变,资金开始流出投机市场,资产价格开始走低,部分投机者开始被套牢,随之平仓盘压出,投机者不仅减低仓位、并且进而减低杠杆比率,止损盘大量涌现,价格迅速回落,泡沫缩小甚至破灭。

上述机理表明,按户限购足以刺破最坚硬的房产泡沫。这一点,限购政策的制定者未必充分清楚。这个“未必清楚”要紧。其实,政府、开发商、投机者,甚至包括自助者并不愿意刺破泡沫,大家可能更愿意看到一个可控的泡沫。

于是,市场一旦下跌,限购政策极有可能被迫退出市场,紧接着,市场还会迎来报复性的新高,而这很可能是发生概率最大的情形。

总结起来,加大供应的政策弱点是远水解不了近渴,提高交易成本政策的不足是效果较缓,与之相比,按户限购政策的软肋却是效果过强了——过犹不足,过强的手段非但不足以成事,被迫的退出很可能造成更大的波动。

刚极易折,过犹不足。看起来,对于房地产,要推出恰如其分的调控政策,还有很长的路要走。

作者:David

《观点转载》


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