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潜规则 之 购房

发表日期:2011-05-27 摄影器材: 尼康 D70s 点击数: 投票数:

 潜规则 之 《购房》

 

绝密一 现在你们知道炒房团怎么炒了吧?
  
  绝大多数人都以为是开盘之后温州人和山西人以市场价买进。那你就错了,炒房团深知开发商的软肋——缺钱!巨额资金的介入,会让开发商眼前一亮,头晕目眩。因为,说实在话,几亿、十几亿从银行得到贷款,远不是想象的那么容易。 炒房团,就是有钱人组成团,给房地产开发商提供巨额资金。
  
  目的一:帮助房地产商,使其光环维持和光大。房地产行业,时刻在风口狼尖上,不进则退,不活则死。
  
  目的二:使城市房屋(包括商、住)价格狂飙,彻底激活消费者买涨不买跌的心理。
  
  目的三:盘活房地产开发商的资金链,使其银行巨额贷款的困难逐步消化,分解给刚性购房群体和中产阶层(绝大部分都是银行按揭)。
  
  实际上,投资性购房者可以说是象狗一样地在吃人家丢的骨头。

 

绝密二 房子究竟值多少钱?
  
  你说它值多少钱它就值多少钱!既然买房子对所有人来说都是投资,那么它的价格与成本之间小幅度或大幅度的波动,都应该认为是正常的。
  
  没有涨和跌反而是不正常的,涨的越快,应该跌的越猛。
  
  公众期盼的是:1、富人应该有社会公德,不应该为高房价推波助澜;2、国家政策应该明确,你鼓动高房价就是与缩小贫富差距相悖;3、商业银行应该为关乎民族命运的科教文卫和制造业发展提供服务,为热衷于虚拟经济的降降温。

 

绝密三 房地产行业的潜规则:
  
  官商勾结成大事。不与官(至少是涉及的所有主管部门一把手)勾结寸步难行。想勾结出感情,不动大手笔免谈。
  
  噱头必不可少。要么是海外投资的旗号(其实是老虎皮),要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力,宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。
  
  抓机遇是高手。国家土地政策、银行放贷政策、城市规划方案,历来都是中国弱智商、低水平的政府官员和经济学家、金融家等摸石头过河的杰作,政绩风格突出,短期效应毕现,自相矛盾,漏洞百出,“擦边球”大有可为。
  
  融资途径广泛。具备条件的,可以到A股里面套点现金回来“做大做强”。民间游资,不可小觑,炒房团就是典型示范,几千万、上亿的现金,有时候对开发商就象是春雨贵如油,那时候开发商甚至能下跪给炒房团(绝密),至于巨额让利给炒房团,楼上已见。
  
  房地产行业靠逃税漏税发财,是洗钱的圣地。很简单的公式:楼盘销售总额—(土地金+建筑成本+水电气配套费用)=毛利润。
  
  还要交50%左右的各种税费才是纯利润。
  
  可以在建筑成本上大作文章:本来是1000元/平方米,可以和建筑公司老板勾结(绝密),签定1800元/平方米的结算单,超出的800元/平米,从施工队帐上过一下,还是现金回到了开放商手里,建筑施工税费仅3.4%左右,可以逃避税收至少30%。(洗钱和逃税并举)。
  
  实在还觉得不够,可以打出“送20万精装修”的幌子,原理和以上相同。

 

绝密四 说说散户炒房。案例如下:
  
  1、100万资金首付30%,按揭3套100万的期房,总价300万,支出90万。
  
  2、两年后交房,当天交房屋维修基金和契税3.5%。两年期间已归还银行贷款30万。当你收到房子时,你已经累计支出130.5万元。
  
  3、此时,房价已经过两年的共20%的上涨,市场上你的3套房总价已达360万。通过你在房屋中介公司挂牌销售,你可能有幸按360万全部脱手,获利29.5万。
  
  4、实际获利与银行存款相比,100万元银行2年期存款利息可达12万元(大额存款是高利息),你实际比银行存款利息多得17.5万元。
  
  5、如果中介在1年内才把你的3套房出手,你实际获利比存款利息还要少3.5万元(多还一年房贷15万元)。
  
  6、若恰逢国家房地产政策调控,或者你贪婪地捂到5年后出手,你自己计算吧。

 

绝密五 再说说炒房团。
  
  资金从哪里来?
  
  山西煤老板:非法开采国家资源,廉价使用劳动力,因陋就简的采掘设备和安全技术措施,结伙入盟哄抬煤炭价格,以极快的速度实现资本积累。
  
  温州客:没有文化的个体户出身,小手工作坊仿冒国际名牌产品,在全国各地(特别是西部偏远落后地区)开设销售网点,春江水暖鸭先知把握了市场经济形势,早期敛财速度惊人。大资金动辙数千万、数亿、数十亿。
  
  福建客:房地产热之前(2005年之前),全国70%的公路、铁路、电站隧道工程几乎被福建人一手独揽,采取不正当的手段榨取民工血汗,钻营中国央企施工企业(说白了就是给央企领导投资),很快发达。要知道隧道工程资金流量巨大,比如一项工程总投资3个亿,赚5000万利润是最笨的福建老板。另外,早年的走私之流,能让杨钰莹这样的名女人都投怀送抱,可见走私资本积累速度也是很罕见的。

 

绝密六 炒房的暴利究竟有多大?
  
  以楼上为例,提前与房地产董事长暗地协议,以2200元/平方米抢购巨量房源(至少300套),鼓动市场价超过7000元,并力挺10000元/平,逐步随售楼部销售出手,资金逐步回笼,在中国政府的目前政策形势下,回笼的越慢,反而利益收获就越大。大到多少?
  
  当二、三线城市的平均房价达到10000元/平的时候,炒房团的收益完全可以达到500%!炒房团扑向一个城市,是同时扑向所有楼盘。这样一来,一个城市的房价飙升已成定势!以去年底的海南岛为例,炒房团可以让海南的房价一天一个价,一夜一个行情,造就一个又一个真实的梦!
  
  其实,炒房团的组成人员,绝大多数都是高中没读完的,自己签个名字都歪歪扭扭。炒房的技术含量确实很低,真的很低,会用加减乘除足矣,甚至连加权平均都不用。更不用看什么各类权威的什么CPI、PPI、GDP。投入了一些钱,3个月后赚多少钱?6个月后赚多少?1年后赚多少?

 

绝密七 房市四大傻
  
  1、自住房买涨不买跌的心理害人又害己,是一大傻;
  
  2、不要以为买房子从银行贷款手续简单就很方便。银行的还款计划是前2年先把它的利息大部分回收,银行是贪婪的,也是不可靠的。贷款180万、25年还贷期是二大傻;
  
  3、如果你是城镇户口,没有迁移户口的需求,现在买房子是大笨蛋。
  
  买房自住的叫“房奴”,前世来生都得还,“出来混,总是要还的”。每个月还银行几千元,你从今往后的生活就谈不上质量。城镇居民买高价房是三大傻;
  
  4、有人说,买得起高价房是男人成功标志,这里我要说,买高价房的人都是四大傻。
  
  建议:真的要住城市,租房(当然要稳定的租价和租期)是最好的选择。

 

绝密八 知道什么是“房虫”吗?
  
  在北方,街上练摊的,都要请些哥们朋友来捧场,造成人头攒动的声势,名字叫“托儿”。房地产行业的“托儿”有个专用名称叫“房虫”。
  
  1、楼盘开盘当天,你要去买房子排队买号,你也许排在第500位的号,然而等你出手敲定一套房子,等你签定合约时,你会发现你的合约编号是第0030号。
  
  你明白了吗?你前面后面排队的数百人、上千人,都是人家花小费请来的“房虫”!
  
  2、还有一类“房虫”,是真的交定金、签合同。然而1~3个月后,一旦房价飙涨,他们会成批成批地退房。他们是打“假球”,真正目的是把球传给刚性购买群体。当然,他们与房地产老板的合同与你的合同有关键性的差别:不存在退房扣5%的违约金!
  
  肯定啦,买房时的定金是房地产老板提前给的。还有,不瞎忙,参与本次房虫活动,每个cao作员都有5000~20000的“辛苦费”。你相信吗?

 

绝密九 究竟有多少人在真正关心房价?
  
  1、政府官员:关心自己的仕途;关心本界政绩;关心本辖区的GDP,能创造越多的地王,本地经济越繁荣。
  
  2、商业银行:历来发愁货币贷款任务完不成。放贷越多,收益越大。存款准备金或贸易逆差是北京总部的事(各商业银行在全国的市级分行网点至少5000个,具体小政策自己灵活机动掌握)。
  
  3、经济学家:是读书到博士、评职称到正教授级、写书给省部级刊物,顺理成章到所谓的“发展研究中心”上班,每天8小时上班,业余时间保养下身体,否则头发会掉光。不可忽视的是,相当一部分经济学家已经依附于财团,持有的某些观点是为了赚得一些小实惠。
  
  4、富人阶层(仅流动资金就超过500万人民币):早就对房子这个东西没有激情啦(早有豪华居所)。
  
  5、中产阶层(固定资本超100万,流动资本低于100万):可能介入炒股、炒房,会迅速步入富人阶层或沦为贫民阶层。
  
  6、贫民阶层(上班族或个体业主,家庭月收入低于10000,存款低于10万):是刚性消费群体,对房价涨跌敏感,有强烈的改善住房需求,是忠实房奴。
  
  7、贫困阶层(家庭月收入低于3000,比如即将倒闭的企业职工,频繁跳槽的年轻大学生,还有农民及农民工,存款低于20000):有饭吃、饿不死的一族,城市买房几乎是梦。
  
  8、特困阶层(家庭月总收入低于1000,天旱没水吃,下雨屋漏雨):是政府救济对象,听买房子象听天书。

作者:彤影

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