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有关房地产开发调控的一些思考

发表日期:2011-04-20 摄影器材: 点击数: 投票数:
4月19日 星期二
昨晚上八点过接到办公室电话通知,今天早上八点到富乐山国际酒店陪客人吃早餐,于是提前了二十分钟出门晨泳。环境温度16.3度,水温18.4度,两项指标都比昨天上升了0.5度。轻松愉快地游了800米,比昨天增加200米。准备明天再增加200米,就恢复到1000米的常态了。八点赶到酒店,客人还在房间里休息没有出门。呵呵,喊我们早点去等到,是怕怠慢客人呀!
九点陪同房地产调控督查组一行,到涪滨路一个房地产小区考察。十点督查组回酒店,听取部分房地产开发商的意见,十一点召集绵阳城区棚户区改造、实物配租、廉租房租赁补贴、经济适用住房等方面住户代表座谈。我看督查组的作风是深入的,到小区向在售房部的各类人员提问,掌握第一手资料。在座谈会上除了自主发言,还提了些比较刁钻的问题,请到场的代表回答。
住房是百姓安居的前提,房价牵动着亿万百姓的心。房地产开发成了热门领域,房价成了百姓和舆论乃至中央高层关注的首要问题。中央为了彰显关注民生,出台了“国八条”控制房价飞涨。同时,要求各地把控制房价和保障性住房建设,纳入地方各级政府的考核目标。中央的目标是对的、决心是大的,措施也是有力。但现在调控房价的手段和措施,实际上是在强力治表,发烧降温,咳嗽止咳,没有从根本上动刀子。房价高飞的症结在何处?第一是土地价格,不说居高不下还节节高升;第二是相当部分开发商哄抬房价;第三是一些不法分子投机炒作;第四是建材价格搭车跟风涨价;第五才是市场需求旺盛等等。不对症下药,从根本上动手术,是解决不了问题的。
我看首先要通过解决地方政府的土地财政问题,遏制土地价格飞涨。如果地方政府卖土地的钱全部或部分上缴中央财政统筹后,再把这个钱按照地方专项资金转移支付给地方使用,地方政府卖土地或者高价卖土地的积极性就小了。据测算,土地价格占房价的比例,依不同城市、不同地块位置和楼宇构造不同,约在20~60%不等。把土地价格控制住了,房价也就基本上控制住了。
再就是对房地产开发商的投机行为进行约束,防止不良开发商不当牟利和侵占购房人的合法权益。在规划环节把好许可关,只有在水电气路条件具备时,才允许进入,防止延长建设周期增大建设成本或建成烂尾楼;国土环节把好土地使用年限关,低于一定年限,开发商必须补交延长年限的相关税费,防止开发商在土地使用年限上“捉鸡”,侵害购房人利益;房管部门把好预售关,不具备基本的入住条件,不允许销售,防止开发商提前预售,筹集住宅建设资金“空手套狼”,拿到购房户的钱后,又不认真履行合同等等。
作为绵阳来讲,4300元左右的平均房价,在全国全省处于中等位次。当然,个别特殊地段楼盘8000元以上的高房价除外。但是,房地产市场也不平静,矛盾纠纷频生。不是不能按时交房,就是交了房不能正常入住,要不就是不能及时办理“两证”等等。我看这类个别情况一定不止绵阳存在,在总理都说有道德沦陷现象的经济转型时期,有少数开发商唯利是图、只顾腰包不顾脸面也正常。
实际上,为了对不良开发商的事中和事后进行监控,各地有很多好的办法,其中最为有效的就是实行“项目资本金”管理制度。也就是由房地产开发企业,在实施项目开发之初,向房地产开发项目主管部门申请,在银行按项目总投资一定比例存入项目资本金,由主管部门掌控,分别按照项目基础完工、主体建成、结构验收合格、竣工备案、国土房产“两证”办理完毕几个阶段按一定比例解控。从而给房地产开发商一定的经济压力和后续经费保障,避免出现遗留问题。但是,这个必须由政府制定政策,才能执行。

作者:鹰戈

《有关房地产开发调控的一些思考》


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