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凝集在房地产身上的十大“二重性”特征

发表日期:2006-09-15 摄影器材: 点击数: 投票数:


凝集在房地产身上的十大“二重性”特征




 




 




对于形成一种现象的事情,我倾向于从系统和机制中去找原因,而不只是怪罪里面的任何个人或团体,更多的时候,任何一个个体在一个巨大的体系中都是一个被动适应者。当然这不是意味着没有对错之分,该谴责的还是要谴责,该审判的还是要审判。但是能够发现系统运行的机理,从源头上找到根本的解决之道,才能避免“头疼医头,脚疼医脚”的惯性循环。



 




房地产成为社会热点,是因为它不但是国家宏观经济的一个重要组成部分,同时也牵涉社会中每个人的切身利益。不同的房地产发展思路,就会形成不同的利益分配机制。从个人的认识出发,我认为房地产这个特殊的市场身上,具有多个二重性特征。这些二重性特征的存在,使得房地产具有了不同于一般商品的特殊意义。这里归结出十条,但应该不止这些,希望能够对理解房地产市场和推动房地产市场的良性发展有所助益。



 




一、         
既是消费品,又是投资品



 




    
消费品是用来直接消费,满足消费者某方面的个人欲望,房地产不但是生活的居所,家庭的活动空间,还是其他消费的依托,它的消费品特征是肯定的。而做为投资品,则在于它可以通过出租、转让产生投资收益。房地产可以做为投资品是毋庸置疑的,问题的关键是是否应该允许房地产做为投资对象?这关系是否应该或在多大程度上采取“限量购买、限制流转、实名购买”的政策实施。



 




   
二、既是私有产品,又是公共物品



 




个人产权、市场购买价格等特征说明商品房是一个私有产品,但是,房地产的价格的大部分构成又不是在于工程造价、建造成本,而在于位置、环境、交通、管理、学校、医院、配套设施等外部公共部分。这些公共部分的投资和价值回报必须有政府规划才能达到优化配置。房地产的公共物品特性还表现房地产消费具有非常强的网络外部性,所以就产生了是否要贫富分区的“择邻而居”的选择。



 




三、既是商品,又是生活必需品



 




衣食住行是人们的基本需求,也是社会生活的底线,同时也是市场经济的底线,意思是,即使在优胜劣汰的市场经济规则下,也应该保证让每一个人生存在底线之上,在底线之上,再根据个人的能力等各方面因素通过竞争决定其财富,这也是发达国家即使在经济如此发达的情况下也要对农产品进行补贴的原因。住就是基本需求之一,因为是基本需求,所以房地产就既是商品,又是生活必需品,既然是生活必需品,就要让每个人、每个家都能有蔗身歇息之地。



 




四、既是竞争性行业,又是垄断性行业



 




表面看,房地产是一个市场化程度非常高的行业,每个城市都有上百家市场化经营房地产公司,可以说房地产业差不多可以算市场集聚程度最低的行业。但是另一方面,房地产业最重要的生产要素土地资源又在政府的垄断控制之下,而土地不能敞开供应,又受到两个基本因素的制约:一是保护耕地的基本国策,这个国策是不是正确,可能有争议,但至少目前它是房地产的一个外部刚性约束因素。二是城市政府经营土地的行为,经营土地的做法就是有限制的供应土地,供应的速度的一个判断标准就是让土地价格不下跌。



 




五、既有非贸易品的特征,又可以跨区域购买



 




非贸易品就是不能跨区域流动,在中小城市或农村生活拥有住房的朋友会调侃:这个房子如果能搬到北京就值钱了,可惜房地产的特征决定了它不能跨区域流动;但是如理发这样的本地服务业,消费者不能说北京的理发价格高,我就到其他城市去理发。而外地人可以到北京上海买房,外国人也可以到中国来买房,这就是房地产尽管不能跨区域流通,却可以跨区域购买。这就又产生了一个政策的决策点,应该在多大程度上限制还是允许自由购买?



 




六、既有可见价值,又有不可见价值



 




房屋结构、风格、小区环境、周边设施等,这些是房地产看得见的价值,也是消费者购买决策的重要组成部分。同时楼房的质量、物业管理、长期维护、突发状态的应对等方面却不是可以通过观察所能够判断;可见价值消费者可以实地考察,而不可见价值则只能通过开发商信誉、中介评估、经验估计、风险承担等方式进行判断。



 




七、既有即期价值,又有远期价值



 




即期价值就是购买之后马上就可以满足某方面的消费需求,但是任何一个消费者购买商品房,都会有意无意中考虑房产的远期价值,比如未来收益折现、升值潜力,区域的未来发展规划等内容,远期价值往往和风险相伴随。



 




八、既有虚荣效应,又有攀比效应



 




虚荣效应是在消费上体现出不同于其他人的消费期望,而攀比效应则是体现出跟随他人消费的特征。房地产消费在这方面同样有二重性,以北京来说,在城北购房的人越多,越有更多的人愿意在北面购买,从而使得五环外面的商品房价格都到了6、7千的均价,这是经济学上的攀比效应在发挥作用。而房地产又具有非常明显的炫耀特征,即虚荣效应,所以所谓的高档社区中都有力图表现一些稀奇古怪的特色。



 




九、既有拉动效应,又有挤出效应



 




房地产上游的关联产业多,房屋又是家庭的基本消费场所,所以房地产一方面对上游产业的带动力量很强,房屋结构的变化也会引发对其他消费品的需求,如没有房屋面积的扩大,大屏幕彩电就不会形成消费趋势,这是房地产的拉动效应。但是,房地产由于在居民的消费比例中占用了过大的比例,又抑制了消费者对其他商品的购买,产品了挤出效应,房地产热可能和CPI指数之间有非常强的关联。



 




十、既是经济问题,又是社会和政治问题



 




生活必需品、公共品、垄断性等特征的存在,都使得房地产的问题不只限于经济问题,而成为一种社会和政治问题,就不能完全以市场经济放弃政府的权利和责任。



 




如果预测房地产市场的走势,我相信房地产价格飞涨的局面这次一定能够被抑制住,但是不要期望房地产价格暴跌,理由主要有两条:第一,中国的事情只要形成了共识,解决起来就比较容易,比如非典、北方地区的沙尘暴、退休人员工资拖欠等,这是我们的政府体制的优势,如邓小平所说“有利于集中力量办大事”,成为大事的时候,也就是该解决的时候;第二、政府手中可以调节的筹码还是很多的,只是看如何掌握发牌的意愿、时机、力度。




 




 



作者:天涯浪子

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