×

新导航介绍,点击查看

售后返租~非法集资[转载]

发表日期:2008-05-20 摄影器材: 点击数: 投票数:
国家工商行政管理总局等4部门近日联合下发通知,将对涉嫌非法集资活动的广告加强审查和管理,房地产、产权式商铺的售后包租、返租销售活动等8种涉嫌非法集资的广告将被严查。

  这使很多市民开始重新关注前两年在市区一些商业地产项目销售中颇为流行的售后返租、包租方式,这些项目以产权式商铺和酒店式公寓为主,用较低的投资门槛和较高的回报率吸引普通投资者。在这些项目的宣传中,经常可以看到“3年包租,年租金回报7%”的字样,有的说“5年返租,每年8%”,尽管承诺不一,但共性都是“零风险、高回报”。所以这些项目一经推出就颇为火暴。

  据了解,售后返租上世纪六七十年代开始出现在美国,后流行于日本。在内地,首度兴盛于上世纪90年代中期的海南,正值房地产泡沫破灭之前。据有关资料显示,海南当时有不少商铺写字楼采取售后返租,但不久房地产泡沫破灭,公司破产,曾经的承诺成了一纸空文。

  投资还是集资

  专家对投资与集资的区别分别作出阐述。投资是预期赢利的理财行为,投资人必须明白所投资内容,要知道赢利途径和存在的风险。集资尤其是非法集资其主要目的就是圈钱。我市部分开发商和业内专家在接受记者采访时表示,在房地产营销推广过程中,通过承诺或计算投资回报率的方式引导消费者进行投资购买,确实存在明显的误导倾向。

  我市房地产业内人士认为,集资是不考虑或者很少考虑产品是何种形式,户型朝向如何,采光通风怎样,一切被看做是一种手段,人们关心的是自己能够有一个稳定的回报。据分析,目前房地产形势比较好,短期看可能有高额回报,这也让一些从前认为不可能的回报有了想象空间。而产权式商铺和酒店式公寓则面向的是投资者而非自用型买主,所以目前在这两个领域采用售后返租的比较多。可以看出,一些搞不好的售后返租项目实际就是非法集资行为。

  出界还是擦边

  在国家有关主管部门将售后返租归类为涉嫌非法集资的活动之前,房地产业内一直有一种观点,认为售后返租就是将不动产和金融相结合的一种金融衍生品,是一种发展方向,很多人都在打擦边球。

  实际上国家在《中央人民银行法》、《商业银行法》以及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》和国务院办公厅的多部文件已经涉及过非法金融机构和非法金融业务的内容。并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》中归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割,通过出售其份额的处置权进行高息集资。

  既然有法律法规限制,前两年市区这么多的商业地产项目是怎么打擦边球的呢?一种做法是将单价定得高过周边价格一倍甚至两倍,然后用高出的利润偿还所承诺的回报,这被某些人看做是一种另类营销手段;还有一种做法是,虽然国家明令禁止非法集资,就是不能同意甲方卖给乙方,乙方又返租给甲方。但现在的模式是甲方卖给乙方,甲乙双方共同找到丙方,由它代为经营,回报出自丙方。据市区一些资深开发商介绍,当时市区的部分商业地产项目主要以后面一种方式操作,成立一个独立的经纪公司来经营,在法律上并没有“出界”。

  馅饼还是陷阱

  对于产权商铺的投资者来说,承诺的回报能实现自然是馅饼,如果回报不了就是风险,就是陷阱了。

  我市房地产业内人士叶某认为,并不是所有采用售后返租承诺回报的开发商都是要骗钱,而是分成三类,一类是承诺回报当真兑现的;一类是手头急需钱,需要通过此手段融资;最后一种则是从开始就是恶意的,目的是算出很高的回报率卖完产品退出。

  商业与房地产相比实际有着很大的脆弱性,房地产是以“亿”为计量单位,而商业是以“元”为计量单位。经营好房地产和经营商业地产是完全不同的两个概念。

  开发商说法

  SOHO中国董事长潘石屹也认为,从经济学角度来讲,房地产投资回报率是通过净投入与净产出之差来计算,投入中除了投资者的购买投入外,还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用等费用,同时还受制于通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后造成的利差,以及商务地产的一定空置期和相关出租房屋个人所得税等多方面因素。

  目前市场上投资回报率的计算方式主要有三种。最简单的算法是一年租金收入与总房价的比值,这是开发商普遍采用的计算方法。这种算法计算出来的投资回报率相当高。第二种方法则是一年净收入与购买物业所付款的比值。其中物业投资的一年净收入=(月租金收入-月供-物管费用)×12,而购买物业所付款=首付款+印花税+保险费+入住时契税+公共维修基金。这其中还不包括处于期房阶段的空置期。第三种算法则是把最终投资得到的房产净值也计算进去,这是一种比较科学的算法,要通过一定的公式进行计算。

  潘石屹认为,房地产投资回报率的计算很复杂,SOHO曾专门培训销售人员用第二种方法给购房者计算投资回报率,但还是有许多购房者搞不明白。

  目前房地产市场投资回报率被人为放大,一些开发商在描述产品时,除投资回报率外,基本不再提及其他属性和要素,而购买者也只关心其投资成本的回收,这显然和非法集资没有什么区别。承诺主体未来发展的不确定性,也导致其承诺的内容充满了变数。

  一般来说,越是自有资金和流动资金缺乏的开发商,越喜欢搞这种售后返租的销售行为,一旦其资金链出现问题,购买者的投资回报就无法得到保证。

  如何防范陷阱

  我市法律界人士认为,开发商采取售后包租、返租或给予固定回报方式高价分零销售商铺,投资者可能存在下列风险:

  一是可能存在欺诈,开发商以违背常识的高额回报为诱饵,骗取投资者高价购房,一旦达到目的,就携款逃匿。

  二是开发商融资或变相融资后,将资金挪用到别的项目上,一旦项目运作的某一环节出问题,会导致资金链断裂,回报也成泡影。

  三是商铺分零产权进行销售,形成业主众多,注定其结局差异很大,有的陷于多业主管理的怪圈,无法形成统一的市场氛围,长期空置,导致回报成空。或在最初阶段,开发商能按照协议给予一定的回报,但由于市场的变化,商场经营不善,无法达到预期的收益水平,导致回报也无法实现。

  四是开发商分零销售商铺,以高额回报为诱饵,导致投资者以获取收益为目的,对所购商品房屋位置往往并不确定,或销售时虽有具体位置,但在实际中也无法具体使用,导致根本无法办理房屋所有权证。

  业内人士提醒,就上述常见的陷阱,广大市民首先是不轻信,然后采取一“看”、二“查”的方式,有效避免购房陷阱。

  “看”是阅读商品房预售许可证。购房者在商品房交易前,对商品房预售许可证的内容要仔细阅读,如房子的具体坐落、楼栋号和销售的期限等。对不具备商品房预售许可证的项目不要相信售楼人员的花言巧语,不要签订商品房买卖合同和给付定金。

  “查”是查询所购房屋状态。对具备商品房预售许可证的项目,也不要立即和开发企业签订合同和给付定金,购房者对于自己已经看中的房屋,要到房屋所在地的交易管理部门查询该房屋的具体状态,看看所要购买的房屋是否有抵押、查封或已经被出售等限制情况。

  总之,对于开发企业的所谓的“高回报、高返租”宣传不要轻易相信。要正确甄别相关的宣传信息,做深入细致的市场调查,对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断,要强化投资风险防范意识。

关键词:售后返租

作者:伯纳乌

《售后返租~非法集资[转载]》


下一篇:没有了

最 新:
没有其它新的作品了

更多伯纳乌的POCO作品...

评论