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广州商业地产分析报告-研究报告-调查报告之四荔湾[转载]

发表日期:2008-05-20 摄影器材: 点击数: 投票数:

荔湾区商铺市场分析

()分布特征:南北并驾齐驱
荔湾区的现有商铺分布以东西走向的中山七路、中山八路为分界,北面为以服装、电器为主的专业批发市场,如火车站一带的白马、天马服装市场,中山八路一带的童装批发市场、西场电器城等;南面为以上下九路、十甫路为核心的步行街商业,加上荔湾广场、名汇广场、十甫名都、华宝广场等综合性购物商厦,共同铸起老城区的商业旗帜。

从区域商业分布来看,南面依托上下九路步行街,加上众多综合性的购物商厦,成为为荔湾的商业繁茂之地。但随着大广州广佛都市圈概念的形成,北面依托原有的专业市场,便利的交通,随着新大新的进入及大型娱乐休闲综合场动感小西关的即将开业,加上已开业的康王商业城和即将开业的富力儿童世界,北面的商业氛围正在逐步上升。



()供求特征:大于
荔湾区位处广州西部,占据水道交通的要塞,形成了广州的商业重地,即使在目前广州城市中心逐渐东移的趋势下,荔湾区的商业地位依然无可动摇;但由于荔湾区属于老城区,可供开发用地日益减少,房地产开发量亦相对减少,商铺批出量和成交量占全市原八区的比例亦不多:据广州市房管局的统计数据显示,1998年至2004年上半年,荔湾区商铺批出量为34.16万平方米,占全市八区商铺批出量的比例为13.27%。;荔湾区商铺成交量为21.86万平方米,占全市八区商铺成交量的比例为9.85%。另外,数据显示,1998-2003年,荔湾区的商铺成交量为21.86万平方米,而1998-2004年上半年,荔湾区的商铺批出量都已达34.16万平方米,商铺市场仍然呈现出供大于球的态势。

()价格特征:租售价格差距大
荔湾区为传统的商业旺区,然而,不同的地段,由于商业氛围不同,租售价格呈现出天壤之别的特点:以步行街及专业市场最贵,如下九路步行街,其首层租赁价格在500-1500/平方米之间,典型商铺如十甫名都,其首层售价高达10多万元/平方米;专业市场如站南路一带的服装专业批发市场,其首层的租赁价格亦在600/平方米左右,且几乎爆满,而中山八路一带的童装批发市场,首层的租价在200-350/平方米之间。

另外,据广州市房管局的统计数据显示,从1998年至2004年上半年,荔湾区商铺成交均价为21715/平方米,明显比全市八区商铺成交均价12556/平方米高。综观荔湾区1998-2004年上半年的价格走势,1998-2001年一走呈下跌趋势;之所以出现这种情况,原因在于这几年的批出量一直大于成交量。而由房地产市道整体向暖,自2002年开始,商铺成交价格止跌反弹,但受供应影响,2004年上半年又呈直升趋势,同比上升幅度达57.93%

()经营特色:与区域商业特色吻合

荔湾区的商业经营特色呈现出与区域本身的商业特色相吻合的特点。如荔湾区,美食和珠宝玉器成为荔湾商业的两大特色。食在广州、食在荔湾,西关美食已成为广州的一道招牌,同时荔湾区居民也收藏珠宝玉器的风雅习俗。因此,综合商场的经营特色也紧扣区域商业特色,如荔湾广场的二、三、四、五楼及名汇广场的六楼均设有美食城,同时在两个综合商场的首层及负一层亦都定位为经营珠宝玉器等精品。而中山八路一带的童装批发市场、火车站一带的服装批发市场,亦都秉承其由来已久的经营历史,且不断的升级换代

关键词:商业地产

作者:伯纳乌

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