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广州商业地产分析报告-研究报告-调查报告之五海珠[转载]

发表日期:2008-05-20 摄影器材: 点击数: 投票数:

海珠区商铺市场分析

()分布格局:由西向东
海珠区的商业分布格局正在经历由西向东的发展趋势,并已形成时尚购物街和专业市场齐头并进的经营态势。

以东晓路和广州大道为分界线,海珠区的商业格局可分为西部传统商业板块,中部商业板块和以琵洲会展中心为核心的东部商业板块。

海珠区西部的江南西路、江南大道北、昌岗路一带是海珠区传统的商业旺区。江南西路一直以来都稳坐海珠商业的龙头宝座,荟聚了众多品牌专卖店,是河南最高档,发展最成熟的商业区,赢得全国购物放心一条街的美誉;江南大道北的婚纱一条街更是成行成市,远近闻名。受其辐射影响,该区附近的宝岗大道、前进路和江南大道中等地的商业也渐被带动起来,如宏宇广场裙楼商场招来新一佳入住,成为宝岗大道最高档的购物中心,前进路的的万国广场亦有家乐福撑腰。而西部沿江地带,海珠区政府亦有意将滨江西路打造成海珠区酒吧一条街

  
由于西部传统商业区域历经多年的发展,随着房地产开发向东拓展,中部、东部的商业正在崛起。

在海珠区中部,地铁二号线的开通让新港城成为地铁上盖物业,百佳将其裙楼商场全部消化,中大布匹市场也升级换代;滨江中路一带则由于连片开发的商品房,其裙楼商铺目前也已形成一定的商业氛围;广州大道南则是海珠区传统的布匹、汽配专业市场,目前也吸引了百安居落户广州大道南。

东部板块,则由于琶洲国际会展的落成并投入运营而带动了整个海珠区东部的商业发展。丽影华庭商业广场则是目前海珠区东部最大的购物场。除此之外,会展新城、大家庭花园等新兴商品房的裙楼商铺销售情况都较理想。



()供求态势:供大于求
历史上的海珠区,在广州市内各区里一直担任着工业区的角色,区内工厂林立;近年来,随着大广州概念的确定及城市化进城的加快,海珠区跃升成为中心城区,工厂陆续搬迁,商品房相继拔地而起,房地产市场风生水起,商铺市场的供应量和成交量也一直居于较前列(对比分析部分)。据广州市房管局的统计数据显示,1998年至2004年上半年,海珠区商铺批出量和成交量分别为57.68万平方米和47.75万平方米,占全市八区商铺的批出量和成交量比例分别为22.41%21.52%19982004年上半的,海珠区商铺批出量比成交量多出9.93万平方米,形成供大于求的局面。

2003
年,海珠区的商铺成交量为9.71万平方米,占全市原八区的商铺成交量面积36.86万平方米的比例为26.34%,比去年同期的28.73%下降了2.63个百分点。

()价格特征:波动较大
据调查显示,海珠区商铺的租售价格以江南西路一带最贵,其临街旺铺的租赁价格为350-650/平方米之间,首层商铺售价如江南西路润汇大厦为27000-33000/平方米之间;其次为滨江东路,首层商铺租赁价格在150-250/平方米之间,售价在20000-30000/平方米之间。

总体销售价格方面,据广州市房管局的统计数据显示,从1998年至2004年上半年,海珠区的商铺成交均价为10141/平方米,明显低于全市原八区商铺成交均价的12556/平方米,并且波幅较大。全市原八区各区历年来商铺成交均价较为平稳,但海珠区却呈现出波幅较大的特点:如99年比98年上长了18.96%,但比2000年下降了12.30%2001年比2000年上升了9.39%2002年又比2001年下降了2.04%;而2003年却比02年下降了30.50%,下降比率高于原八区的下降比率,其原因在于海珠区不同区域内的价格相差较大,边缘地带明显低于中心范围,但随着房地产开发不断向边缘地带推进,从而拉低了商铺的成交均价。而2004年上半年,随着海珠区房地产市场的不断成熟,琶洲等地商务、商业氛围的不断增加,海珠区商铺价格迅速攀升,为10141/平方注,增幅达63.07%,明显快速原八区17.92%的增幅。


 


()经营特色:专业市场与时尚购物街齐头并进

海珠区与珠江北岸的老三区和天河区一江之隔,而由于海珠区原为工业区,生活及消费极为不便,导致坊间流传着宁要河北一张床,不要河南一间房的说法。而如今已今非昔比,随着城建和房地产市场的发展,海珠区已发生了翻天覆地的变化,商业市场亦蓬勃发展,形成专业市场与时尚购物街齐头并进的发展态势:江南大道婚纱一条街、中大布匹批发市场、广州大道南布匹、汽配市场等专业市场已经沉积了浓厚的商业氛围;江南西路、信和广场、万国广场、新港城、丽影华庭等时尚购物地带亦为海珠商业添加了抗衡河北的法码。如今的河南市民,购物再也不用到河北了。

关键词:商业地产

作者:伯纳乌

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